После того, как президент РФ Дмитрий Медведев в рамках прошедшего на прошлой неделе Петербургского международного экономического форума — 2011 предложил расширить границы Москвы и создать столичный ФО, мэр Москвы Сергей Собянин сразу сообщил, что по данному вопросу уже ведутся работы.
Для проработки предложений по расширению границ Москвы и созданию столичного федерального округа, а также города-спутника с функциями административно-делового центра в Московской области была создана специальная рабочая группа, сообщил Сергей Собянин. Тогда же, передавали СМИ, столичный мэр заявил, что благодаря расширению границ города жилье в нем начнет дешеветь. О торговой недвижимости сказано не было, но, по мнению многих участников рынка, расширение границ Москвы на уровнях арендных ставок и цен на покупку и продажу не отразится.
Так, по словам Ильи Красильникова, ведущего специалиста по работе с брендами департамента торговой недвижимости NAI Becar, цены на аренду и покупку торговой недвижимости внутри МКАД или за его пределами не изменятся.
«Если насыщение конкретного района торговой недвижимостью останется на том же уровне, — говорит Илья Красильников, — то причин для роста цен нет. Хотя, конечно, средняя арендная ставка и цена за квадратный метр за счет присоединения территорий за МКАДом снизится».
Такой же точки зрения придерживается Евгения Осипова, старший консультант отдела аренды торговых центров Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, по словам которой, ставки в условиях расширения границ столицы останутся на среднем уровне, не показывая особых скачков в сторону уменьшения или увеличения.
«Конечно, расширение границ Москвы хорошо скажется на ритейле, — комментирует Евгения Осипова, — появятся дополнительные площади для розничных сетей, возможности для более активного развития. Но арендные ставки при этом не упадут».
По словам Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, серьезных колебаний по центру Москвы на рынке торговой недвижимости не будет.
«Например, район Китай-города, где сейчас расположено много чиновничьих структур, изменит свое лицо, — говорит Алексей Могила, — там помещения отойдут бизнес-структурам либо в аренду, либо будут проданы. Торговая недвижимость в такой ситуации будет осуществлять обеспечительную функцию, в проектах будут закладываться небольшие магазины, а не супер- и гипермаркеты. Колебания цен не произойдет, так как тот объем, который будет построен для нужд министерств, поглотится в этом же районе и не повлияет на ситуацию в центре и даже в области. Эти изменения в большей степени затронут сегмент офисной недвижимости».
Эксперт отмечает, что сейчас покупатели в Москве рассматривают возможность приобретения не одного, а целого ряда объектов стрит-ритейла, чтобы впоследствии управлять фондом недвижимости и получать стабильную прибыль.
«Бюджет покупки составляет $2,5-12 млн, — говорит Алексей Могила. — Фактическая цена часто может значительно превышать изначально запрошенную собственником, так как покупатели активно торгуются за высоколиквидные объекты. Например, цена квадратного метра на Кутузовском проспекте может достигать $35 000 за кв.м. при среднерыночной цене в этом торговом коридоре $20 000-23 000 за кв.м. Привлекательные с точки зрения финансовых потоков и местоположения торговые центры дорого оцениваются собственниками, и до золотой середины пока далеко. Цены продаж варьируются в пределах $120-200 млн».
Участники рынка отмечают, что ритейлеры освоят тот объем, который будет предложен в связи с расширением границ столицы, но крупным операторам это вряд ли будет интересно.
«Скорее всего, это будет зона с ограниченным доступом, развитие в которой масштабной торговли не представляется возможным и целесообразным, — говорит Алексей Могила. — Тем более, что сейчас уже существует ряд крупных торговых объектов практически на всех направлениях области».
«Не имеет значения, где расположен торговый центр – на границе города или за ее пределами, — соглашается Илья Красильников, — если там нет транспортных и пассажирских потоков, посещаемость ТЦ будет стремиться к нулю. В перспективе, чем меньше будет вакантных площадей под строительство качественных торговых объектов, тем выше будут цены на их реализацию».
